海南海南房产在线房地产经纪有限公司
   首页   海口   三亚   琼海   儋州   陵水   五指山   文昌   万宁   定安   屯昌   澄迈   临高   乐东   保亭   琼中   三亚别墅网   海南别墅网

海南海南房产在线共有(1112)个楼盘信息供您查询参考!新盘信息(586) 二手房信息(115) 租房信息(256 号外号外!岛外客户新房成交可报销3000元机票!

    经过实地看房,购房客户选中了意向的楼盘后,接下来需要做的就是签约付款。整个过程可能会经历认购、签订购房合同和付款。海南房产在线网购房顾问此时将和购房客户一起把好细节问题,让购房客户的购房之旅轻松快乐!


★ 认购--定金与订金

    在购买商品房的过程中,买受人(购房客户)与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前,一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳"订金"或"定金"。但是,"订金"和"定金"的法律意义是决然不同的。
    定金依法律性质不同可以有多种分类,一是立约定金,指为保证正式签订合同而交付的定金;二是证约定金,指为证明合同的成立而交付的定余;三为成约定金,指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金;四是解约定金,指作为保留解除权的定金;五为违约定金,指作为合同履行担保的定金。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式。在《合同法》上是承担违约责任形式之一,其基本法律性质是违约定金,具有担保合同履行的性质。定金适用的基本规则是:《担保法》第89条:当事人可以约定一方向对方给付定金作为合同的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金;收受定令的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所以定金的作用通常有两种:
(1)合同正常履行时,定金充作价款或由交付方收回;
(2)合同不履行时,适用定余罚则:即交付方违约的,无权收回;按受方违约的,应双倍返还。
    一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时也不能适用订金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。对于订金的约定,《最高人民法院关于适 用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定:当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第22条第二款规定:房地产开发企在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受方返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。


★ 签订合同--堵住合同中的漏洞签定补充协议

    由于标准的购房合同条款的局限性,几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的,条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的,往往会限制购房用户的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房用户利益:


1、关于不可抗力
    导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房用户应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房用户有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。


2、关于分摊建筑面积
    作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房用户实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房用户可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房用户即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。


3、关于装修标准
    对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房用户一定要明确该等商品房的装修标准,防止被发展商以 "进口"、"高级"、"先进"等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以最大限度地保护自己的利益。


4、房屋所有权证办理的时间
    尽管从表面上看,房屋所有权是由房地产管理部门颁发的,与发展商并没有直接的关系,不应构成其义务。但在实践中,房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺,保证在规定期限内履行各项义务以确保购房用户顺利取得房屋所有权证,否则应承担一定数额的罚金,超过约定期限的,购房用户还可以退房并要求开发商承担由此给购房用户造成的经济损失。


5、贷款办不来怎么办?
    由于在商品房购房购销过程中,普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房用户本人的资信状况等因素。如果购房用户在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准,就会面临无法自行支付全部剩余款项,从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任,如果由于开发商原因导致贷款得不到批准,则购房用户可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因,则届时可以选择变更付款方式或要求退房。


6、关于保修责任
    有关房屋质量的保修责任,国家及北京市已经作了明确规定,在此不再赘述。值得购房用户注意的是,在北京市新增楼盘中,部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式,而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商,地域分散、国内售后服务网点较少,加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右),更增加了购房用户在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此,最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来,要求开发商在购房用户联系不到厂商的情况下保证正常供暖,并负担一定的维修费用。


7、关于开发商在促销过程中的承诺
    为配合商品房的销售,开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房用户的居住和生活质量,实际是构成房屋价格的一部分,如果不能兑现,必定会使购房用户的期望值大打折扣。对于开发商作出的种种承诺,一定要不厌其烦,一一在补充协议中予以落实,并明确开发商违反该约定的违约责任。


联系电话:4000-0898-40

公司简介  联系方法  版权声明  诚聘英才  聚合阅读  海南购房
24小时免费服务热线:0898-65225059 E-mail:343420553@qq.com
海南观海地产营销代理有限公司,海口房产,三亚房产,文昌房产,琼海房产,乐东房产,五指山房产,万宁房产,保亭房产,儋州房产等最新的楼盘信息,全面及时的新盘展示。 360网站安全检测平台
©2001-2050 版权所有:海南观海地产营销代理有限公司 琼ICP备15002889号