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大消息!重要部门发出预告 房价将有新一轮大变?

观房网   2017-09-23 271次 文章来源:

调控一周年之际,楼市频频传出重磅消息,国土部称将严控城市新增建设用地,16城新申报规模被砍半。我们都知道房地产短期看金融、中期看土地,在房价高涨的今天,土地供应被一砍再砍,房价将会怎样走?

1、国土部:16城新申报规模被砍半

9月19日,国土部发表了一篇《国土资源部严控城市新增建设用地规模》。

国土资源部有关负责人表示,下一步将跟踪督促各省(区、市)做好城市用地实施工作,保障城市建设合理用地需求。

据中国国土资源报19日消息,2017年,在报国务院批准用地的106个城市中,11个城市利用存量土地进行开发建设,未申报新增建设用地;95个申报用地的城市中,国土资源部对16个城市新增建设用地规模进行了核减,共核减新增建设用地4541.9公顷,占16个城市申报新增用地总规模的46.52%。

据国土资源部有关负责人介绍,为落实最严格的耕地保护和节约用地制度,进一步提高土地利用效率、推进新型城镇化建设,今年以来,国土资源部改革了报国务院批准城市用地的审查报批管理办法:

一是实行规划计划“双管控”。加强土地利用总体规划刚性约束,按照《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》,对城市发展用地规模进行总量控制,在用地报批中,城市年度新增建设用地量不得突破规划期剩余年限年均用地规模,且不得突破年度用地计划。

二是实行新增用地与建设用地存量挂钩。在城市新增建设用地审查中,同步审核已批准用地的供应情况,对2013年~2015年批准用地供地率达不到50%的,相应核减申报用地规模,倒逼城市提高土地利用效率。

三是实行严格的用地会审制度,统一审查标准,把握一个尺度,不开口子,不搞特殊,督促闲置土地较多的城市盘活存量,加快闲置土地处置。

数据显示,2017年度共批准95个城市建设用地31449.8公顷,其中耕地18837.6公顷,占批准用地总面积的59.9%;核减不合理用地5197.8公顷,其中耕地2881.3公顷。批准用地中,交通运输用地占20.17%,公共管理与公共服务用地占20.32%,商服用地占17.11%,工矿仓储用地占18.48%,住宅用地占22.86%,其他用地占1.06%。

2、土地供应的“减法”其实是“加法”

国土资源部政策法规司司长王守智近日表示,一些地方城镇建设用地规模扩张过快,城镇建成区人口密度大幅下降,脱离了人多地少的基本国情。

据介绍,目前我国城镇低效用地占到40%以上,农村空闲住宅达到10%—15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里,占全国城市建成区的11%。

针对土地利用粗放和闲置浪费现象,我们来全国主要地区都有哪些控制新增建设用地的举措:

津京冀

国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》。《规划》推动北京非首都功能疏解,重点保障交通一体化、生态环境保护和产业升级转移3个重点领域率先突破的用地需求。

上海

上海市政府下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出,到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内,对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。

广东

广东省住房城乡建设厅资料显示,有序推进农业转移人口市民化,严控广深两个超大城市人口规模,逐步调整珠三角大中城市入户政策,严格审核人口500万以上的超大城市中心城区新增建设用地指标。

南京

《南京市城市总体规划(2011—2020年)》提出,合理控制城市规模。到2020年,中心城区常住人口控制在670万人以内,城市建设用地控制在652平方公里以内,禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

3、这两点关乎房价走向

第一重点

今年以来,已对16个城市进行了“建设用地土地核减”,共计4541.9公顷。

文章的中心思想为:继续强化规划刚性约束、严控城市新增建设用地规模不手软的强硬态势。

而巧合的是,某也在报道:50城土地储备仅够消化14个月,此外,部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落,应该快速转入到补土储的阶段,以此稳定房价。

此外在今年,在报国务院批准用地的106个城市中,已经有11个城市利用存量土地进行开发建设。而这11个城市,以中心城市为代表,依靠旧改、棚改等手段释放存量土地,比如深圳,已基本告别新增住宅用地。

第二个重点

直接关系着房价走势,根据国土部最新数据显示:2017年国土部批准用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念?看一组历史数据你就会明白。

数据来源:统计局、国土部等部门、机构

从中可以看出,至2012年之后,住宅用地占比已经逐年走低。其中,2015年——2016年作为房价涨幅最大的一年,住宅占比降低了4%左右,但房价上涨超过10%,为历年来最高。

土地历来和房价关系紧密,这份表格里的房价,相当于马云与你的平均身价,只是全国范围类的平均房价。但在热点城市里,土地供应与房价的关系更加醒目。以深圳为例,2016年的房价涨幅超过了50%,同时,住宅供地宗创下了历史最低,也是供需矛盾的必然结果。

去年国土部文件确定了未来土地供给的模式,而今年的住宅用地占比,只是落实了文件精神,在保障耕地、产业用地、保GDP增长的同时,国家强制性避免土地流向房地产。意味着在未来,只要政策红线还在,就会有更多的大城市,加入这一梯队,而可怕的是:这些城市一定是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市。尤其是在租房市场还没有及时到位的情况下,中短期内,供需矛盾仍然不可避免。

22.86%的住宅用地占比到底有多低?

按照国务院发展研究中心原副主任刘世锦的观点:一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。在现有制度下,住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

也就是说:22.86%的住宅用地占比,已经低到不能再低了。

但现在来看,至少在十三五期间,这一模式不会改变,减少住宅用地供应是大趋势,如果一直延伸这一模式,如果没有政策性调控,房价还会迎来下一波上涨,这也是中短期内的最终走向。

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