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冯焱东:房地产调控前提应是完善市场监测体系

观房网   2016-10-25 678次 文章来源:
        房地产调控的前提是对市场动态信息有全面的掌握,这需要建立完善的房地产市场监测体系和预警体系。目前全国房地产统计体系主要包括投资、销售、价格、新开工、施工、竣工待售面积等指标,纳入在固定资产投资统计体系内,但对监测房地产市场来讲需要进一步完善。监测体系需要对市场供求动态进行实时全面跟踪和分析预测,为中央和地方决策部门提供及时准确的信息。监测体系全国应该有统一版本,同时地方可以根据当地特点再完善补充。  


         比如库存去化周期,这是判断供过于求还是供不应求的关键指标,但当前国家房地产统计体系指标里没有。这个指标需要进一步研究和明确,到底几个月可以初步判定为供求平衡、供应偏紧、供应明显不足或供应明显过剩? 


         笔者认为库存去化周期12个月左右相对正常,10个月就意味着供应整体偏紧,6个月以内意味着明显供不应求,3个月则是严重供不应求。如库存去化周期大于15个月,说明供应偏多;大于18个月,供过于求比较明显;大于20个月,供过于求就很严重了。10个月和15个月可以分别作为供不应求和供过于求的预警指标,6个月和18个月可以作为明显供不应求和明显供过于求的预警指标。  


        2015年下半年到2016年三季度前,少数城市库存去化周期仅6个月,甚至3个月,此时需要及时抑制过热需求、扩大供给。但个别城市对该指标并不敏感,在住宅按揭的首付成数、利率折扣、购房资格、二套三套按揭标准等方面没收紧,反而在刺激需求,导致房价大幅上涨。  


        当然,库存去化周期指标本身需要进一步完善,笔者建议用近半年、近1年和近3年三种不同的月平均销售套数或者面积作为分母,来分别测算去化周期。按这三个不同时间段的指标计算,只要有一个指标达到预警状态,地方政府就应该高度关注。  


        库存去化指标还应该按城市板块、业态细分,商业中写字楼、酒店式公寓、各类园区产业地产、养老地产等也需要细化分析。另外,库存指标应该是可售房源,而不是竣工后的可售房源,后者只反映了部分库存。  


        需要强调的是,监控体系必须体现供求的动态变化和未来走势,同时体现一定的预测性和前瞻性。相对而言,供应预测相对容易,需求预测难度大一些,但也不是无规律可循。只要对历史数据长期跟踪,对市场需求的各种特点实施监测,就可以对需求走势进行大体准确的预测。在供应和需求动态监测的前提下,库存去化周期的预测才成为可能。  


        如果没有这些指标的前瞻性预测分析,监测体系就会滞后和僵化,很难发挥决策参考作用。去年下半年和今年部分热点城市就出现了这种情况,对库存去化周期快速下降没有足够预判,调控措施出台过晚,最终导致房价快速上涨。  


         所以监控体系必须要动态,合理预测供给和需求,提前预估库存去化周期(并考虑多种可能性),提前预判,提前采取措施。调控如果不提前预判,或者预判出现大方向失误,调控注定会失败。  


         近些年房地产调控效果不理想与监测体系不够智能、没有前瞻性、调控措施没有提前量有很大关系。有人认为,房地产调控不能太频繁,这有一定道理,但如果市场变化很快,波动幅度很大,政府必须及时出手。  


         建立好监测体系需要有组织保障,必须专职机构负责,人员配备要充足到位,还需要邀请媒体、高校、研究院、业内人士、中介机构、房地产信息专业机构等各类专家做“外脑”,定期或不定期召开研讨会。供应、需求、价格、库存等指标及预测最好每月更新。只有这样监测体系才可能全面反映市场发展动态,为房地产调控提供智力支撑。  


        在预测库存消化周期将在未来几个月达到预警线,是会向预警线以上还是以下继续发展,以多快速度发展,都是地方政府需要重点分析预测的。为防止出现供不应求导致房价大幅上涨,调控的主要目标应该是形成供应略大于需求的势态,而不是供求平衡。因为供求平衡相对难操作,而且没有一定调控余地,一不注意供求平衡可能会转化为供不应求,出现被动局面。

(作者为民生银行地产研究院首席研究员)



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