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高价地潮流从热点城市向周边蔓延 多城调控升级

观房网   2016-09-09 1087次 文章来源:
        在刚刚过去的8月,南京、苏州、廊坊、武汉、厦门等相继出台在土地、商品房销售以及购房门槛等方面的紧缩性调控政策。地价和房价的持续快速上涨,被认为是这些城市出台收紧政策的主要原因。在过去数月时间里,一股全国范围内的高价地潮流已经从中心热点城市不断向周边地区蔓延,未来还将流向哪些区域?谁又会成为下一个调控升级的城市?  


          高价地密集成交  


         8月26日,厦门6宗商住地遭遇80余家房企围猎,在土拍当天,6宗地块一共诞生了集美、同安、翔安等5个高价地,收金总额达171.5亿元,并连刷岛外集美区、同安区、翔安区宅地楼面价纪录,让业内震惊。  


        不出所料,4天之后,厦门市国土资源与房产管理局宣布,自9月5日起执行住房限购政策。对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。  


        房价和地价的持续快速上涨,是厦门出台限购的重要原因。同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着厦门高价地频出,楼市进入量价齐升的状态,甚至厦门楼市进入“全民炒房”时代。在这个阶段,有必要通过限购措施抑制炒房现象,平稳房价上涨趋势。  


         频出高价地的城市不只有厦门。8月底,珠海科技创新海岸北围片区有4个地块成交,楼面地价均超过28000元/平方米,溢价率均在500%以上,集体刷新了珠海的地价纪录,且较前期价格涨幅超过50%,竞得房企为雅居乐和格力地产。  


        9月1日,郑州市一宗住宅用地在经过77轮竞价后,由华润置地收入囊中,成交价达14.96亿元,溢价率高达434.29%,楼面价11920.38元/平方米,地价创新高。值得注意的是,就在一个月前,同区域内一宗住宅用地在经历468轮竞价后以9005.44元/平方米楼面价成交,成为区域新高,如今再度被刷新。  


        据中原地产研究中心统计数据显示,今年前8月,全国卖地最多的五十大城市出现了卖地面积下调,但土地成交额爆发的现象。前8月累计五十大城市土地出让金达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿元,上涨幅度达到了51%。  


        其中8月单月,全国单宗土地超过10亿元的地块合计有65宗,溢价率超过100%的高达46宗,如果计算地价超房价现象,8月可以说是将成为历史上,高价地最密集的月份。  


        中原地产统计,8月单月46宗高价地分布在珠海、郑州、武汉、无锡、天津、上海、厦门、福州、深圳等城市。信贷宽松带来的“钱多”与供应匮乏产生的“地少”,成为此轮高价地频出的重要原因。  


         收紧政策频出  


         在这样的背景下,厦门成为继苏州之后又一个重启限购的城市,并不奇怪。与此同时,8月,南京、廊坊、武汉也相继出台在土地、商品房销售管理等方面的管控措施。  


         张大伟预计,未来还有多个城市可能会升级调控政策。  


         除了地价快速上涨,厦门房价在7月环比上涨4.6%,同比上涨39.6%,均处于前列,所以调控的必要性非常强。另外同类型房价涨幅比较快的城市还有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市,“只要房价上涨速度较快的城市,都有可能会出台升级加码的调控政策。”  


        在易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱看来,为了保证四季度市场成交的稳定,九十月发布重大政策、出现成交转折似乎已经成为了近年的市场“规律”。  


        聚焦到出台限制性政策的热点城市来看,已经取得明显成效的城市,接下来调控升级的可能性不大,如深圳、苏州,8月成交量分别只有27万、49万平方米,市场热度显著回落,再度打压需求已无必要;而调控效果不明显,甚至市场持续高热的城市,接下来政策仍有可能继续加码,如上海8月成交量暴增至170万平方米,南京、合肥也都在100万平方米以上,其中南京、合肥房价更是持续快速上涨。  


        对于目前政策面依旧趋宽的城市而言,近期市场较热的城市应当警惕,如杭州、天津下半年来成交量保持高位,房价涨幅也均跻身全国前十,接下来均有出台地方限制性政策的可能;而成交不理想的城市也不用过于担心,参照9月初的沈阳,接下来或将陆续推出需求刺激性政策,助力市场去库存。  


        值得注意的是,与往年“同紧共松”的政策面不同,今年是宽松和限制政策同步出台。在福建、成都、大连、山西、西安、沈阳等省市出台宽松性政策的同时,上海、深圳、南京、苏州、合肥等城市也在出台政策打压。“这也正是中央‘一城一策’方针所希望达到的市场调控机制”,丁祖昱说。


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